Dobrý deň, potrebovala by som poradiť v nasledovnej veci. Predávam rozostavaný dom, pozemok mám 6 rokov. Rozostavaný dom nie je zapísaný v katastri. Otázka znie, pri predaji môžem predať zvlášť pozemok a zvlášť rozostavaný dom? Budem platiť nejakú daň? A ešte k tomu domu, uzná mi daňový úrad pri prípadnej kontrole, ak si dám dom ohodnotiť znaleckým posudkom (nemám ku stavbe všetky doklady, ohodnotil by sa iba použitý materiál) a bude mi tú cenu akceptovať, môžem sa od tej ceny odvíjať? Sťahovala som sa a nemám všetky stavebné dokumenty k domu a niektoré veci sa robili aj svojpomocne.
Zdravím. Pri tomto predaji treba zvlášť posudzovať predaj pozemku a zvlášť predaj rozostaveného domu. Je to z toho dôvodu, že podľa § 120 ods. 2 Zákona 40/1964 Zb. Občiansky zákonník nie sú súčasťou pozemku stavby, vodné toky a podzemné vody. Toto posudzovanie, z dôvodu oslobodenia od dane z príjmov, je potrebné sledovať aj v prípade, že pozemok spolu s rozostavanou tavbou predávate jednou kúpno zmluvou a (zväčša) za jednu sumu.
Od dane z príjmov, na ktorú sa pýtate a aj v súvislosti s vyššie spomínaným, je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti
- po uplynutí 5-tich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku (§ 9 ods. 1 písm. a) Zákona 595/2003 Z.z. o dani z príjmov) alebo
- nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade* alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku (§ 9 ods. 1 písm. a) Zákona).
*Dedením v priamom rade je, ak poručiteľom (ten, po kon sa dedí) je príbuzný v priamom rade, t.j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci). Pri postupnom dedení v priamom rade sa roky vlastníctva ďalej „prenášajú“. Teda ak by vaši rodičia vlastnili pozemok 4 roky, vy by ste ho po nich zdedili a po 3 rokoch sa ho rozhodli predať, bola by splnená podmienka oslobodenia (5 rokov), nakoľko pozemok by bol vo vlastníctve už 7 rokov.
Keďže píšete, že pozemok vlastníte už 6 rokov, jeho príjem z predaja zdaňovať nebudete a ani predajnú cenu nikde v daňovom priznaní uvádzať nebudete.
Pozn.: Ak by ste nespĺňali podmienku oslobodenia, išlo by o ostatný príjem – príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Do daňového priznania by ste uviedli ako príjem predajnú cenu a ako výdavky cenu, za ktorú ste pozemok kúpili a ďalšie výdavky súvisiace s obstaraním (kolky za zápis do katastra, vyhotovenie kúpno-predajne zmluvy, úroky z úveru a pod.).
Čo sa týka predaja rozostavanej nehnuteľnosti, tu je vždy potrebné rozlišovať, či je alebo nie je zapísaná v katastri nehnuteľností.
Ak je zapísaná v katastri nehnuteľností (stačí len ako rozostavaná stavba), tak vlastnícke právo vzniká dňom zápisu do katastra nehnuteľností a od tohto dňa za začína počítať 5-ročná doba po uplynutí ktorej je možné oslobodenie predaja od dane z príjmu (viď. vyššie ako pri pozemku).
Ak nehnuteľnosť nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, nie je ju možné považovať ani za nehnuteľnosť a preto nie je možné uplatniť ani možnosť oslobodenia od dane z príjmu po 5-tich rokoch.
Ak takúto rozostavanú nehnuteľnosť predávate, tak na účely Zákona o dani z príjmov sa jej predaj nepovažuje za ostatný príjem – príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností (nakoľko ešte podľa Zákona nejde o nehnuteľnosť), ale za ostatný príjem – iný. Pri „inom“ príjme si môžete uplatniť len výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, maximálne do výšky dosiahnutého príjmu. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (nemôžete v daňovom priznaní vykázať stratu).
Vašu prácu, ktorú ste urobili pri stavaní svojpomocne, si do výdavkov zahrnúť nemôžete. Tú môžete jedine zohľadniť v predajnej cene (predáte rozostavanú nehnuteľnosť drahšie). Samozrejme, že potom zaplatíte aj vyššiu daň.
Ohľadom znaleckého posudku, ten by pre potreby výdavkov nebol akceptovateľný daňovým úradom. Nejde totiž o preukázateľne vynaložený výdavky. Znalecký posudok by sa dal použiť v prípade darovania, viď. článok Predaj a zdaňovanie darovaného bytu.
(Pôvodný článok 22.05.2019 | Aktualizované 18.03.2023, 19:56)