Ako zdaniť predaj rozostavaného domu?

  

Dobrý deň, potrebovala by som poradiť v nasledovnej veci. Predávam rozostavaný dom, pozemok mám 6 rokov. Rozostavaný dom nie je zapísaný v katastri. Otázka znie, pri predaji môžem predať zvlášť pozemok a zvlášť rozostavaný dom? A ešte k tomu domu, uzná mi daňový úrad pri prípadnej kontrole, ak si dám dom ohodnotiť znaleckým posudkom (nemám ku stavbe všetky doklady, ohodnotil by sa iba použitý materiál) a bude mi tú cenu akceptovať, môžem sa od tej ceny odvíjať? Sťahovala som sa a nemám všetky stavebné dokumenty k domu a niektoré veci sa robili aj svojpomocne.

 

Zdravím. Pri tomto predaji treba zvlášť posudzovať predaj pozemku a zvlášť predaj rozostaveného domu. Je to z toho dôvodu, že podľa § 120 ods. 2 Zákona 40/1964 Zb. Občiansky zákonník nie sú súčasťou pozemku stavby, vodné toky a podzemné vody. Toto posudzovanie, z dôvodu oslobodenia od dane z príjmov, je potrebné sledovať aj v prípade, že pozemok spolu s rozostavanou tavbou predáte jednou kúpno zmluvou a jednou sumou.

Od dane z príjmov, na ktorú sa pýtate a aj v súvislosti s vyššie spomínaným, je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti

  • po uplynutí 5-tich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku (§ 9 ods. 1 písm. a) Zákona 595/2003 Z.z. o dani z príjmov) alebo
  • nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade* alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov)* alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku (§ 9 ods. 1 písm. a) Zákona).

*Dedením v priamom rade je, ak poručiteľom (ten, po kon sa dedí) je príbuzný v priamom rade, t.j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).

**Pri postupnom dedení v priamom rade sa roky vlastníctva ďalej „prenášajú“. Teda ak by vaši rodičia vlastnili pozemok 4 roky, vy by ste ho po nich zdedili a po 3 rokoch sa ho rozhodli predať, bola by splnená podmienka oslobodenia (5 rokov), nakoľko pozemok by bol vo vlastníctve už 7 rokov.

Keďže píšete, že pozemok vlastníte už 6 rokov, jeho príjem z predaja zdaňovať nebudete a ani predajnú cenu nikde v daňovom priznaní uvádzať nebudete.

Pozn.: Ak by ste nespĺňali podmienku oslobodenia, išlo by o ostatný príjem – príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Do daňového priznania by ste uviedli ako príjem predajnú cenu a ako výdavky cenu, za ktorú ste pozemok kúpili a ďalšie výdavky súvisiace s obstaraním (kolky za zápis do katastra, vyhotovenie kúpno-predajne zmluvy, úroky z úveru a pod.).

Čo sa týka predaja rozostavanej nehnuteľnosti, tu je vždy potrebné rozlišovať, či je alebo nie je zapísaná v katastri nehnuteľností.

Ak je zapísaná v katastri nehnuteľností (stačí len ako rozostavaná stavba), tak vlastnícke právo vzniká dňom zápisu do katastra nehnuteľností a od tohto dňa za začína počítať 5-ročná doba po uplynutí ktorej je možné oslobodenie predaja od dane z príjmu (viď. vyššie ako pri pozemku).

Ak nehnuteľnosť nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, nie je ju možné považovať ani za nehnuteľnosť a preto nie je možné uplatniť ani možnosť oslobodenia od dane z príjmu po 5-tich rokoch.

Ak takúto rozostavanú nehnuteľnosť predávate, tak na účely Zákona o dani z príjmov sa jej predaj nepovažuje za ostatný príjem – príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností (nakoľko ešte podľa Zákona nejde o nehnuteľnosť), ale za ostatný príjem – iný. Pri „inom“ príjme si môžete uplatniť len výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie (nákup materiálu), maximálne do výšky dosiahnutého príjmu. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (nemôžete v daňovom priznaní vykázať stratu).

Vašu prácu, ktorú ste urobili pri stavaní svojpomocne, si do výdavkov zahrnúť nemôžete. Tú môžete jedine zohľadniť v predajnej cene (predáte rozostavanú nehnuteľnosť drahšie). Samozrejme, že potom zaplatíte aj vyššiu daň.

Ohľadom znaleckého posudku, ten by pre potreby výdavkov nebol akceptovateľný daňovým úradom. Nejde totiž o preukázateľne vynaložený výdavky. Znalecký posudok by sa dal použiť v prípade darovania, viď. článok Predaj a zdaňovanie darovaného bytu.

DPFOBv19-rozost

Príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností sa uvádzajú v daňovom priznaní FO typ B v tabuľke č. 3 na riadku 2. Iný príjem sa uvádza v tabuľke č. 3 na riadku 17.

(Pôvodný článok 22.05.2019 | Aktualizované 17.03.2020, 16:54)

[nahlás chybu v článku]